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                            北京的限竞房库存压顶还是价格问题
                            2019-05-24
                            字号:
                                限竞房,这是2018年度十大新词语之一。其意思就是通过“限房价,竞地价”的土地出让方式产生的商品房。其重点是,在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格,而土地则由参与竞买的房地产开发企业竞拍,由出价最高者获得。而政府认为这是防止房地产开发商炒地进而推高房价的一种调控举措。

                                对于这种限竞房的政策目标解释,目的并非是针对房地产开发商,如果中国房地产市场是由市场价格机制来解释,房地产开发商想通过炒作土地的价格来推高房价是不可能的事情。因为土地的价格永远是由房价决定,而不是土地的价格来决定房价,或中国房地产市场是由成本来定价。因为,如果中国房地产市场的住房是成本定价,国内房价也不会这样市场,国内土地价格也不会由房地产开发商这样炒作推高上去。其实,限竞房的核心是政府无所不用其极的行政性手段来控制房价,来托住房价不要下跌。特别是要托住北京的房价不要下跌。

                                试想,当前北京限竞房的价格基本上都在每平方米5万元左右,如果政府一方面要采取调控让房地产市场回归理性,回归以消费为主导的市场,另一方面又采取市场价格机制来调节,那么2018年北京市居民人均可支付收入不到7万元,这种每平方米价格在5万元以上的限竞房,其市场需要在哪里?北京的居民肯定没有支付能力来购买。尽管有人会说,通过改善性住房需求挖掘出来,他们有能力来消化这种价格水平的住房。但是估计这也是根本不可能的事情。因为,既然购买的住房的目的为了改善现在的居民条件,这不仅需要住房的面积要增加,而且购买住房质量也会上升。在这种情况下,整个购买住房成本有可能翻倍上升,多数改善性住房购买者要进入现在这样高价格的住房市场同样是不可能。所以,从根本上来说,限竞房目的就是要托住房房价,把整个北京市的房价托在这个水平上,只是高于这个房价水平,而不能够低于这个房价水平。

                                根据现有的信息,从2017年开始在三年的时间,北京出让了95宗商品房住宅地块,其中限竞房土地出售高达92宗,合计规划的商品房建筑面积达到851万平方米,总计约5000亿元价值。据中原地产研究中心统计数据显示,在过去一年中,北京楼市库存增加到了最近8年最多的7.13万套(统计口径为所有商品房住宅含限竞房),涨了2万套,涨幅高达42%。

                                这些数据还显示,截至5月20日,从2018年6月10日开始,北京楼市入市限竞房项目达到了49个,合计开发销售73期,供应住宅套数达到了33427套,而网签数据合计10232套。平均网签均价为每平方米498984元,网签完107.3万平方米,按照面积计算网签完成率只有27.3%。也就是说,北京市目前有大量的限竞房没有交易出去,限竞房库存压顶。

                                现在的问题是,对于北京来说,一方面住房供求矛盾突出,许多居民的居住条件难以改善;另一方面,又7万多套的住房库存压顶。如果这些住房销售出去,可以解决20-30万居民的居住问题,那么这种现象的问题出在哪里?如何才能化解?

                                其实,对于任何一个市场来说,只要是价格机制没有失灵,或不是政府过度管制,那么整个市场肯定是没有卖不出去的东西,只有卖不出去的价格。因为,如果住房市场真的是库存增加,供给过剩,那么只要通过价格的调整就能够逐渐地把住房需求释放出来。如果这种住房价格是顶在高位,它也能够通过价格逐渐地调整,让其住房需求不断地释放出来。只不过价格调整速度快慢而已,而且价格调整得越是充分,其需求释放会越大。

                                所以,目前限竞房的库存压顶最大的问题就在于把住房的价格调整限制在某一个区间,其住房价格只能在这个区间销售,甚至于只能上涨而不能够下跌低于这个区间。在这种情况下,不仅住房市场的价格机制完全扭曲,也让住房市场需求不能释放出来。在这种情况下,限竞房的库存也只能是越积越多。这几年不少城市的房地产市场的情况就是,或职能部门的房地产调控政策就是,房地产市场要去库存,就得让这些城市的房价上涨,所以不少城市的住房价格一直在上涨,其库存也在住房价格上涨中减少了。不过,这样的市场绝对是一个以投机炒作为主导的市场,而不是一个消费为主导的市场。所以,目前北京限竞房市场的住房价格机制扭曲,房地产开发商也不愿意调整价格,最重要的问题不仅先有约定,而且在于在看政府的脸色。

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                            草根简介


                            1958年出生于江西上高。1982年入上?;Ψ洞笱?,分别在1986年、1989年获得上?;Ψ洞笱а亢退妒垦?。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



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